В каждой стране купля-продажа недвижимости волей-неволей включает в себя соблюдение определенных по закону правил урбанизации, законов Гражданского кодекса, бюрократии и местных обычаев.
Наиболее распространенное решение - это обратиться в Агентство недвижимости, однако, этот выбор не всегда является гарантией защиты при покупке / продаже. При этом мы не хотим обобщать и обвинять Агентства в целом, но нельзя не отметить, что сама система итальянского Агентства недвижимости не работает идеально, и что к сожалению зачастую приводит к негативным результатам.
Ниже попытаемся понять слабые места, которые приводят к негативному результату для сторон, которые использует данные услуги:
( Беспристрастность)
В Италии, как и в прочем в других странах, Агентство (которое действует через Агента по недвижимости зарегистрировано в государственном реестре ), по закону является Посредником между двумя сторонами, которое действует равнозначно как со стороны Продавца, так и со стороны Покупателя, и не защищает интересы только одной конкретной стороны. Простыми словами: Агентство должно защищать интересы обоих сторон до свершения сделки, которая приведет к благоприятному результату для обоих сторон.
Но это только на словах.... к сожалению, в большинстве случаев недвижимость, предлагаемая на продажу, это та, на которую Агентство получило мандат, т.е. поручение на продажу, и по которому в случае свершения сделки Агентству причитается комиссия от продавца, и соответственно этот объект на продажу выставляется на витринах Агентства в самых ярких красках, которому придумывают заманчивые названия, такие как «идеальная инвестиция», «выгодная сделка» и т.п. ; и как вы сами понимаете, это не всегда соответствует написанному, и не являются наилучшим выбором на данный момент на рынке недвижимости.
На самом деле очень редко можно найти объявление на витрине или на сайте Агентства, которое не было бы «светлое» ,«с видом на парк», либо «в тихом месте» или «с идеальным ремонтом» и т.д.. С другой стороны вы пошли бы смотреть квартиру, в объявлении которой указано что она «в ужасном состоянии» , «с изумительным видом на стену соседнего здания» или , «с антикварной плесенью, передающейся по наследству» :)
Реклама, как известно это двигатель торговли, но купить дом или инвестировать в недвижимость не то же самое, что купить пару обуви…
В защиту Агентов недвижимости можно сказать, что задачей Агентства является как можно выгодней предоставить объект на продажу, выделяя положительные аспекты недвижимости; и в большинстве случаев сами продавцы собственности настаивают на указания «наилучших» характеристик, которые в основном не соответствуют действительности.... как говорят у нас в Неаполе: «...каждый жабенок красивый в глазах своей мамы.....»
(Объективность и прозрачность)
Верно, что необходимо показывать все положительные стороны недвижимости, но необходимо быть так же объективными к проблемным сторонам, которые зачастую не указываются, так как они не видны с первого взгляда, или еще хуже — скрыты.
Например, если вам предлагают панорамный пентхаус с лифтом, а на самом деле вам придется подыматься пешком на седьмой этаж и оказаться в квартире с низкими потолками и с видом на завод.... после того, как вы переведете дыхания после длительного подъема по лестнице... вы наброситесь на Агента, обвинив его, что он заставляет тратить зря ваше драгоценное время.. но это не так страшно, т.к. эта проблема видна сразу.... а если вы купите квартиру в жаркое лето и осенью начнет протекать крыша.....
Важно знать, что в соответствии со статьей 1759 Гражданского Кодекса, Посредник (Агентство) обязан сообщить обоим сторонам выявленное им в процессе оценки подлинное состояние недвижимости, и недостатки, которые могут повлиять на безопасностью сделки. Посредник отвечает за подлинность всех документов , и поэтому Агентство должно сообщать потенциальному Покупателю любой возможный дефект; к сожалению, это не всегда происходит, и есть риск, что это все может закончится в суде.
(Комиссионное вознаграждение/Выгода)
Как вы знаете, все имеет свою цену, в том числе и сервис, который предоставляет Агентство или Брокер, и это свято .. за выполненную работу надо платить.. но справедливо платить за реальную услугу! Агентство недвижимости требует в среднем от 3 до 4% с каждой из сторон, это вознаграждение за услугу должны, однако, соответствовать выполняемой непрерывной работе, а самое главное должны привести к конкретному выгодному результату.
Однако часто Покупатель оплачивает комиссионное вознаграждение только потому, что ему понравилась недвижимость, которую он увидел на витрине именно этого Агентства, а что еще хуже, после того, как вы оплатили комиссию Агентству (после обоюдного соглашения сторон о купле-продаже), вы автоматически становитесь клиентом серии «В», которого надо «терпеть» до Нотариального заявления.
(Профессионализм)
Агентство недвижимости состоит из сотрудников с сильными и слабыми сторонами, и с разными профессиональными уровнями...
Как правило владелец Агентства недвижимости (особенно в Агентствах Франчайзинг ) это профессионал, который сдал государственный экзамен, позволяющий запись в профессиональный реестр Агентов недвижимости, другим же его сотрудникам не обязано тратить время на учебу для сдачи гос.экзамена и иметь более высокую квалификацию...
Если Вам представился «агент», это еще не значит что за пиджаком и галстуком Вы обязательно найдете профессионала, который компетентно ответит на все ваши вопросы, и который имеет опыт работы в данной сфере. Конечно же этим мы не хотим очернить работу Агентств, ведь там так же могут находится множество опытных профессионалов по недвижимости.
После этого краткого экскурса, в которым мы раскрыли некоторые секреты работы Агентства недвижимости в Италии, рассмотрим новую профессиональную фигуру на рынке недвижимости, это
ПЕРСОНАЛЬНЫЙ КОНСУЛЬТАНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Комментариев нет:
Отправить комментарий